Hiển thị các bài đăng có nhãn KhungHoangBDSTrungQuoc. Hiển thị tất cả bài đăng
Hiển thị các bài đăng có nhãn KhungHoangBDSTrungQuoc. Hiển thị tất cả bài đăng

Khủng hoảng bất động sản Trung Quốc đe dọa triển vọng kinh tế toàn cầu (04.09.2022)

Suy thoái dai dẳng và sâu sắc hơn của thị trường Bất động sản Trung Quốc có thể tạo ra áp lực đối với đà tăng trưởng kinh tế của thế giới.
Khủng hoảng bất động sản Trung Quốc đe dọa triển vọng kinh tế toàn cầu
Cuộc khủng hoảng của ngành bất động sản Trung Quốc đã gây ra hệ quả đáng kể lên nền kinh tế của quốc gia này, vốn đang bị căng thẳng do chính sách “zero-COVID” khắc nghiệt mà Bắc Kinh đang theo đuổi cũng như tốc độ tăng trưởng toàn cầu đang chậm lại. Theo ước tính, bất động sản chiếm 30% GDP của Trung Quốc, gấp đôi so với tỷ trọng của ngành này tại Mỹ.

Mặc dù một số nhà phân tích tin rằng thị trường bất động sản Trung Quốc đã chạm đáy, nhưng các tác động tiêu cực của ngành dự kiến ​​sẽ còn kéo dài. Vào tháng 7 vừa qua, tổ chức xếp hạng S&P Global Ratings ước tính rằng giá bất động sản tại Trung Quốc sẽ giảm 30% trong năm 2022, một mức giảm tồi tệ hơn cả trong cuộc khủng hoảng tài chính năm 2008. Nếu giá nhà tiếp tục giảm, Trung Quốc khó có thể đạt được mục tiêu tăng trưởng đã đặt ra cho năm nay.

Alicia García-Herrero, chuyên gia kinh tế trưởng khu vực Châu Á - Thái Bình Dương của công ty Natixis ở Hồng Kông, cho biết các nhà phát triển bất động sản Trung Quốc nắm giữ một khoản nợ nước ngoài tương đối nhỏ, do vậy không thể gây ra khủng hoảng tài chính toàn cầu như sự sụp đổ của ngân hàng Lehman Brothers ở Hoa Kỳ trước đây.

Nhưng quy mô kinh tế Trung Quốc chiếm gần 1/5 GDP toàn cầu, nên sự suy thoái sâu sắc của thị trường nhà ở vẫn có thể gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến tăng trưởng thế giới.

“Các tác động lên nền kinh tế toàn cầu chủ yếu là do tăng trưởng vĩ mô rất thấp của Trung Quốc, chứ không đơn thuần là hệ quả tài chính từ khủng hoảng bất động sản”, García-Herrero cho biết.

“Tuy nhiên, nếu các ngân hàng Trung Quốc không thể giải quyết cú sốc này và các khoản nợ xấu của họ tăng lên ồ ạt dẫn đến một cuộc khủng hoảng tài chính ở Trung Quốc, thì sẽ ngay lập tức tạo ra một sự kiện giống như nước Nhật trong những năm 80 và 90. Có nghĩa là các khoản nợ xấu và việc không có vốn tín dụng sẽ khiến nền kinh tế trở nên yếu kém và dẫn tới tình trạng đình lạm. Tuy nhiên, đây không phải là một sự kiện kiểu Lehman”, ông nói.

Diễn đàn Kinh tế Thế giới đã ước tính rằng GDP của Trung Quốc cứ giảm 1 điểm phần trăm thì GDP toàn cầu giảm 0,3%.

Trong một nghiên cứu năm 2019 của Cục Dự trữ Liên bang Hoa Kỳ, các nhà kinh tế ước tính rằng GDP của Trung Quốc cứ giảm 8,5% sẽ dẫn đến các nền kinh tế tiên tiến giảm 3,25% và các nền kinh tế mới nổi giảm gần 6%.

Trung Quốc khó có thể trải qua một cuộc suy thoái kinh tế nghiêm trọng như kịch bản trên. Tuy nhiên, thị trường bất động sản Trung Quốc nhiều khả năng sẽ chứng kiến một đợt sụt giảm kéo dài, ảnh hưởng đến kinh tế Trung Quốc và tăng trưởng toàn cầu trong những năm tới.

Dù vậy, các chuyên gia cho rằng các nhà hoạch định chính sách Trung Quốc đang sở hữu nhiều công cụ sắc bén để ngăn chặn một cuộc khủng hoảng tài chính toàn diện ngay lập tức, nhờ vào mức độ kiểm soát rất cao đối với hệ thống tài chính.

“Họ có các công cụ để ngăn chặn tác động lây lan về mặt tài chính và sự sụp đổ của các dòng vốn tín dụng thông qua việc kiểm soát các bên cho vay, tránh chuỗi vỡ nợ lan rộng”, một chuyên gia nói.

Tuy nhiên, Trung Quốc vẫn có thể đối mặt với nền kinh tế bị đình trệ trong các năm tới sau nhiều thập kỷ tăng trưởng mạnh mẽ.

Vị chuyên gia trên cho biiết: “Trung Quốc có thể chứng kiến một giai đoạn dài có tốc độ tăng trưởng chậm lại, giống như kịch bản của Nhật Bản trước đây, một kiểu suy thoái dần dần trong nhiều năm. Cuộc suy thoái này thậm chí có thể không gây ra tình trạng sụt giảm tài chính nghiêm trọng và đột ngột hoặc hoảng loạn trên thị trường”.
(Theo Cafeland)

Khủng hoảng vỡ nợ bất động sản Trung Quốc và những bài học đắt giá cho Việt Nam (02.09.2022)

Những sự kiện tại Trung Quốc là cơ hội đắt giá để lại những bài học giúp Việt Nam tránh khỏi những hậu quả có thể xảy ra nếu áp dụng tương tự những biện pháp của họ...
Như VnEconomy đưa tin, cuộc đình công nợ bất động sản ở Trung Quốc bắt đầu vào cuối tháng 6, tại một dự án đình trệ của tập đoàn Evergrande ở Cảnh Đức Trấn, sau đó lan rộng ra ít nhất 301 dự án tại khoảng 91 thành phố. Người vay tiền mua nhà ở nước này đang dừng việc thanh toán các khoản vay mua nhà, hiện tượng này đẩy cao cuộc khủng hoảng địa ốc ở Trung Quốc.

Trong kịch bản xấu nhất, tổ chức đánh giá tín nhiệm S&P Global Ratings ước tính rằng 2,4 nghìn tỷ Nhân dân tệ, tương đương 356 tỷ USD, chiếm 6,4% tổng dư nợ cho vay mua nhà trong hệ thống ngân hàng của Trung Quốc, có nguy cơ mất trắng.

Câu hỏi lúc này đặt ra là liệu Việt Nam có bị ảnh hưởng bởi làn sóng đình công nợ và rủi ro tín dụng bất động sản có đi theo vết xe đổ của thị trường Trung Quốc không? VnEconomy đã có trao đổi với ông Nguyễn Tùng Anh - Trưởng phòng Nghiên cứu Rủi ro Tín dụng, FiinRatings xung quanh vấn đề này.

BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM KHÔNG ẢNH HƯỞNG NHỜ CHÍNH SÁCH MỀM DẺO
Cuộc đình công nợ bất động sản Trung Quốc thời gian gần đây có ảnh hưởng gì tới thị trường Bất động sản Việt Nam?

Rất thú vị là không. Khi đứng cạnh nền kinh tế lớn thứ hai thế giới với ảnh hưởng nhiều mặt về kinh tế xã hội, nhiều người sẽ cho rằng Việt Nam cũng đang lâm vào thế khó như Trung Quốc, nhưng thực tế lại không thực sự như vậy bởi hai yếu tố chính từ nền tảng thị trường và chính sách quản lý.

Nếu như thị trường Bất động sản Trung Quốc đã có thời gian phát triển nóng trong hơn 20 năm qua thì ở Việt Nam mới khoảng 10 năm trở lại đây. Tình trạng đầu cơ ở mức rất cao đã đẩy mọi chỉ tiêu – từ giá bất động sản, mức độ đòn bảy tín dụng bất động sản chủ đầu tư, vòng quay hàng tồn kho đến tín dụng mua nhà – lên đến “vùng nóng và rất nóng”. Điều này dẫn đến những thay đổi chính sách mang tính “giật cục” và để lại nhiều hệ lụy bao gồm cả tình trạng đình công nợ như chúng ta đã biết.

Về góc độ chính sách, cách tiếp cận chính sách của cơ quan quản lý giữa hai nước rất khác nhau. Ngay từ tháng 5/2020, Chính phủ Trung Quốc đã chủ động áp dụng các chính sách cứng rắn nhằm siết chặt tín dụng cho bất động sản mang tính “giật cục” hay được giới đầu tư gọi là “stop and go” và nổi tiếng với “Ba lằn ranh đỏ”, khiến nền kinh tế phải hứng chịu hậu quả đi kèm với bất ổn xã hội. Điều này khiến các cơ quan chính sách siết xong lại phải “quay xe” giải cứu sau đó hơn 1 năm.
Nói tóm lại, tình trạng của thị trường Bất động sản Trung Quốc là đáng lo ngại nhưng tôi cho rằng sẽ không có tác động lây lan và mạnh mẽ đến thị trường Bất động sản Việt Nam trong thời gian tới.
Đối với Việt Nam, Chính phủ có chính sách linh hoạt và chủ động hơn rất nhiều, thể hiện qua việc cảnh báo và khuyến nghị từ rất sớm, cũng như chủ động điều chỉnh chính sách theo hướng mềm dẻo, tập trung vào vấn đề nổi cộm chứ không áp đặt lên toàn ngành sau những điều chỉnh gần đây. Thực tế phân tích của chúng tôi cho thấy ngân hàng vẫn giải ngân tín dụng bất động sản qua cả hình thức cấp tín dụng và mua trái phiếu doanh nghiệp.

Liệu rủi ro tín dụng bất động sản Việt Nam có diễn ra theo như kịch bản của Trung Quốc?
Mức độ rủi ro của Việt Nam không nghiêm trọng như Trung Quốc và cũng đã có can thiệp kịp thời từ phía cơ quan quản lý để tránh thị trường đi vào “vết xe đổ” như Trung Quốc.

Khi nhìn vào tương quan về vị thế rủi ro tín dụng của hai nước, trong khi mức độ tín dụng Bất động sản trong nền kinh tế lớn thứ hai thế giới (bao gồm cả cho vay nhà phát triển Bất động sản và cho vay người mua nhà) là khá lớn, tương đương 26,57% tổng dư nợ hệ thống và 44% GDP của Trung Quốc, thì với Việt Nam, con số chỉ là khoảng 19,54% tổng dư nợ và 24% GDP vào cuối 2021.

Giá nhà bình quân ở mức cao nhưng vẫn thấp hơn mức 30-40 lần thu nhập khả dụng như tại Trung Quốc, so với các quốc gia trong khu vực chúng ta cũng chỉ ở mức trung bình.

Điểm đáng lưu ý là mức độ đòn bảy tín dụng đối với các chủ đầu tư bất động sản khá tương đồng trên quy mô GDP nhưng mức độ đòn bảy tài chính của các các doanh nghiệp tại Trung Quốc lại tập trung rất lớn và top 20 tập đoàn lớn nhất và bình quân Nợ vay ròng/ Vốn chủ ở mức 0,82 lần và gấp khoảng 2 lần so với khoảng top 50 các công ty bất động sản dân cư đang niêm yết tại Việt Nam (hiện ở mức 0,42 lần) vào cuối 2021.
Liệu rủi ro tín dụng bất động sản Việt Nam có diễn ra theo như kịch bản của Trung Quốc?
Hơn nữa, xét riêng mức độ đòn bảy của tín dụng cho người mua nhà thì tỷ lệ trên GDP của Việt Nam ở mức thấp hơn nhiều so với Trung Quốc. Do đó, chúng tôi cho rằng thị trường này tại Việt Nam chúng tôi nghĩ chưa ở ở trạng thái trầm trọng như tại Trung Quốc, tức là tuy có những bất ổn trong thời gian vừa qua nhưng không đến mức báo động và có thể thiệt hại lớn như Trung Quốc.

Dĩ nhiên, như chúng ta đều biết thì yếu tố quan trọng nhất tác động đến chất lượng tín dụng bất động sản là yếu tố thanh khoản của giao dịch trên thị trường chứ giá bất động sản Việt Nam có giảm thì chỉ trên diện hẹp với một số phân khúc ví dụ đất nền. Yếu tố thanh khoản của thị trường lại cũng do tác động chính của các biện pháp chính sách liên quan như về tín dụng, pháp lý bất động sản, v.v. gây ra.

Nếu nhìn sâu hơn vào các tiêu chí, có một chỉ số khá tương đồng giữa Trung Quốc và Việt Nam là tỷ lệ Tín dụng kinh doanh bất động sản chủ yếu là tín dụng cho chủ đầu tư trên Tổng dư nợ tín dụng toàn hệ thống, đạt lần lượt 6,9% và 6,34%, vào cuối năm 2021.

Dĩ nhiên, con số này chưa tính đến dư nợ tín dụng bất động sản phi chính thức của mỗi nước trong đó có vốn nhận ủy thác và hợp đồng hợp tác kinh doanh mà các chủ đầu tư bất động sản huy động bổ sung để triển khai dự án.

Từ đây ta có thể thấy tính cấp thiết và sự kịp thời từ phía cơ quan quản lý để có thể kiểm soát nguồn vốn thông qua kiểm soát điều kiện cho vay và hồ sơ rủi ro trong thời gian vừa qua. Nên lưu ý đây là việc soát xét kỹ lưỡng về điều kiện và hồ sơ chứ không phải siết chặt như Trung Quốc, do đó sẽ không gây ra những hệ lụy như “3 lằn ranh đỏ” để lại.

Với việc siết tín dụng, trái phiếu, thanh khoản thị trường bất động sản gặp khó, thậm chí đẩy doanh nghiệp vào tình trạng thiếu trầm trọng dòng tiền khi doanh số bán có thể giảm mạnh vào 6 tháng cuối năm 2022, điều này gây áp lực thế nào với thị trường bất động sản?

Tình trạng sụt giảm doanh số của các doanh nghiệp bất động sản đã diễn ra trong nửa đầu năm nay. Riêng quý 2/2022, 54 doanh nghiệp bất động sản niêm yết báo cáo doanh thu và lợi nhuận sau thuế đã giảm lần lượt 49% và 72,5% so với cùng kỳ năm ngoái, và triển vọng cả năm thì chúng tôi dự báo rất khó có tăng trưởng.

Các doanh nghiệp bất động sản có thể gặp khó trong việc huy động vốn, tuy nhiên cũng đã có nhiều doanh nghiệp chủ động trong việc đa dạng hóa các nguồn thu, đặc biệt là các nguồn vốn khác như hợp đồng hợp tác kinh doanh với các doanh nghiệp và khách hàng.

Bên cạnh đó, chúng tôi cũng kỳ vọng những chính sách từ Nghị định sửa đổi Nghị định 153 về trái phiếu riêng lẻ dự kiến được áp dụng trước cuối năm nay cũng sẽ góp phần tháo gỡ khó khăn, khơi thông dòng vốn cho doanh nghiệp.

NHƯNG HIỆN TƯỢNG TRUNG QUỐC VẪN NÊN LÀ BÀI HỌC ĐẮT GIÁ
Cuối cùng, Việt Nam cần làm gì để tránh đi theo vết xe đổ của Trung Quốc?

Xét về vị thế, Việt Nam không ở tình huống khó và cũng không mắc phải những sai lầm để hướng đến một kịch bản xấu như Khủng hoảng bất động sản Trung Quốc. Nói cách khác, những sự kiện tại Trung Quốc cũng là cơ hội đắt giá để lại những bài học giúp Việt Nam tránh khỏi những hậu quả có thể xảy ra nếu áp dụng tương tự những biện pháp của họ.
Ông Nguyễn Tùng Anh - Trưởng phòng Nghiên cứu Rủi ro Tín dụng, FiinRatings.
Để tránh được những bài học đó, theo chúng tôi, chúng ta cần nhìn vào những điểm mấu chốt sau:
Thứ nhất, cần tiếp tục định hướng chính sách linh hoạt, phân loại theo chất lượng tín dụng và triển vọng tùy theo phân khúc, tùy theo mô hình kinh doanh của các chủ đầu tư bất động sản để tránh áp dụng các biện pháp cứng rắn cho toàn ngành để gây ảnh hưởng xấu tới toàn hệ thống. Riêng tín dụng kinh doanh bất động sản phục vụ đầu cơ đất nền hoặc căn hộ thì biện pháp kiểm soát rủi ro và thậm trí siết là cần thiết.

Thứ hai, tương quan thị trường hai nước có tỷ lệ tín dụng kinh doanh bất động sản nhà ở trên Tổng dư nợ khá tương đồng, do đó theo chúng tôi, việc giám sát và điều tiết ở phía các tổ chức tin dụng thực hiện cho vay tín dụng nhà ở là cần thiết bao gồm áp dụng chuẩn mức quản trị rủi ro, ưu tiên cho nhà ở xã hội và người có nhu cầu thật và cấp room tín dụng theo nhóm tiêu chí là quan trọng.

Thứ ba, bên cạnh những nguồn vốn huy động từ tín dụng ngân hàng và trái phiếu đã được quan tâm, các nguồn vốn khác cũng cần được rà soát để đảm bảo sức khỏe tài chính chung cho toàn thị trường thay vì chỉ có tín dụng bởi hệ thống ngân hàng và trái phiếu doanh nghiệp. Bởi rủi ro tín dụng của các doanh nghiệp bất động sản không chỉ do hai yếu tố này mà nên được xem xét trong góc nhìn đánh giá tổng thể với các nguồn vốn nợ khác như chúng tôi đã chỉ ra cũng như phần tiền nhận trước của khách hàng.

Thứ tư, việc minh bạch thông tin nhất là trên thị trường nợ trái phiếu doanh nghiệp là rất cần thiết bởi chúng tôi quan sát thì hiện nhà đầu tư tổ chức và cá nhân đang “sợ rủi ro”, nhất là rủi ro pháp lý dự án. Bởi thực tế nhu cầu bất động sản nhà ở của Việt Nam còn dư địa rất lớn nhất là ở các thành phố lớn và điều này thể hiện qua tỷ lệ hấp thụ cao, nhất chấp trong mùa dịch COVID.

Phân tích của chúng tôi cho thấy chi phí vốn nợ của một dự án chỉ chiếm một tỷ lệ tương đối nhỏ khoảng bình quân 4% tùy mô hình dự án trong khi lợi nhuận gộp của ngành bất động sản Việt Nam ở mức khá cao, giao động xung quanh bình quân 30-40% và chúng tôi cho rằng các chủ đầu tư nên xem xét câu chuyện minh bạch hồ sơ tín dụng, bao gồm xếp hạng tín nhiệm đại chúng và có thể chấp nhận được chi phí vốn cao hơn trong bối cảnh và môi trường kinh doanh hiện nay trong khi vẫn đảm bảo có lãi.

Và cuối cùng, theo chúng tôi một vấn đề cũng rất quan trọng đó là thị trường cần chấp nhận thực tế rằng sẽ có một số doanh nghiệp gặp phải tình trạng không kịp thời thanh toán lãi và gốc trái phiếu doanh nghiệp mà chúng ta hay gọi với định nghĩa rất tiêu cực đó là “vỡ nợ”.

Thực tế định nghĩa không thực sự quá hạn như nợ xấu tín dụng của ngân hàng. Do vậy, các chính sách mới cho phép doanh nghiệp được tái cơ cấu nợ hoặc tái cấp vốn thông qua việc phát hành trái phiếu mới hoặc khoản tín dụng mới và có thể với lãi suất cao hơn và kỳ hạn mới thì sẽ là giải pháp để thị trường vốn vận hành đúng nghĩa với chức năng của nó.

Vấn đề là thông tin và mục đích sử dụng vốn cần minh bạch và được thị trường hiểu và nhà đầu tư có thể ra quyết định tùy theo khẩu vị rủi ro và lãi suất kỳ vọng của họ. Khi đó, chúng tôi tin các vấn đề hiện nay của Việt Nam sẽ được giải quyết và góp phần cho thị trường nợ nói chung và trái phiếu doanh nghiệp Việt Nam phát triển và trong tầm kiểm soát.

(Nguồn Tạp Chí Kinh Tế Việt Nam https://vneconomy.vn/khung-hoang-vo-no-bat-dong-san-trung-quoc-va-nhung-bai-hoc-dat-gia-cho-viet-nam.htm)

Thị trường BĐS tại các quốc gia mới nổi có nguy cơ nối gót Trung Quốc (22.08.2022)

Ngoài Trung Quốc, chính phủ của nhiều quốc gia mới nổi cũng đang phải vật lộn để duy trì thế cân bằng giữa thị trường Bất động sản và nền kinh tế vĩ mô đang suy thoái do đại dịch.
Thị trường BĐS tại các quốc gia mới nổi có nguy cơ nối gót Trung Quốc
Nhiều thị trường nhà ở trên thế giới đang lung lay vì tâm lý người tiêu dừng giảm sút, gánh nặng nợ nần từ các đợt tăng giá nhà phi mã sau đại dịch, và lãi suất cao khiến các khoản thanh toán thế chấp hàng tháng tăng lên.

Hàn Quốc là thị trường có nguy cơ cao nhất. Doanh số bán căn hộ tại đây đã giảm một nửa trong 6 tháng đầu năm 2022, sau khi giá nhà tăng 20% ​​trong vòng 2 năm. Ngân hàng trung ương Hàn Quốc đã thắt chặt chính sách tiền tệ và nâng lãi suất từ 0,5% lên 2,25%, đồng thời cảnh báo sẽ còn tiếp tục tăng.

Theo Viện Tài chính Quốc tế, một hiệp hội dành cho các dịch vụ tài chính trên toàn cầu, điều này gây ra rắc rối cho Hàn Quốc, một quốc gia có đến 3/4 tài sản cá nhân nằm trong các bất động sản và nợ hộ gia đình trên tổng sản phẩm quốc nội là cao nhất trong các nền kinh tế lớn, ở mức 100% so với 76% ở Mỹ.

Yong Kwon, một nghiên cứu viên từng làm việc tại Viện Kinh tế Hàn Quốc có trụ sở tại Mỹ cho biết: “Thị trường nhà ở Hàn Quốc không giống các nơi khác. Mọi thứ dường như thay đổi theo chu kỳ”.

Tuy nhiên, bức tranh tại Hàn Quốc vẫn khả quan hơn so với thị trường bất động sản đang bị chính trị hóa và trở nên hết sức căng thẳng tại Đông Âu. Hungary và Cộng hòa Séc đã vươn lên trở thành những quốc gia có tỷ lệ giá thuê nhà trên giá nhà và giá nhà trên thu nhập cao nhất thế giới.

Nhà ở tại Ba Lan có giá thấp hơn, nhưng lãi suất đã tăng từ gần 0% vào một năm trước lên 6,5% ở thời điểm hiện tại, khi ngân hàng trung ương phải giải quyết lạm phát ở mức hai con số. Điều này khiến những người vay thế chấp phải trả khoản thanh toán hàng tháng cao hơn, thúc đẩy chính phủ dân túy của Ba Lan phải hành động để kiểm soát tình hình.

Tháng trước, quốc hội nước này đã thông qua một đạo luật cho phép những người đi vay mua nhà được tạm hoãn 8 kỳ thanh toán trong năm nay và năm sau. Động thái này có thể khiến các ngân hàng trong nước thiệt hại 4 tỷ USD từ quỹ dự phòng rủi ro cho vay.

Romania cũng đưa ra các quy định tương tự như Ba Lan để kiểm soát thị trường nhà ở.

Tracy Chen, Giám đốc danh mục đầu tư tín dụng toàn cầu của công ty tư vấn đầu tư Brandywine Global, cho biết cơn bão thực sự vẫn chưa đổ bộ vào thị trường bất động sản ở các quốc gia mới nổi. Trên thực tế, giá nhà chỉ giảm ở một vài quốc gia, chẳng hạn như Hungary và Chile.

Bất động sản ở khu vực Mỹ Latinh, một điểm nóng về lạm phát, đang tăng mạnh một cách đáng ngạc nhiên. Tuy nhiên, thị trường thế chấp trong khu vực chưa bao giờ phát triển tốt, khiến giá cả ít nhạy cảm hơn với các điều chỉnh lãi suất.

Mặt khác, các khách hàng dư dả tiền mặt đang coi việc mua nhà là chiếc khiên chống lại lạm phát. David Bitner, Giám đốc nghiên cứu toàn cầu của công ty môi giới Newmark cho biết: “Các thị trường mới nổi dễ bị tổn thương hơn do người mua có ít vốn chủ sở hữu khi mua nhà và phải sử dụng đòn bẩy tài chính”.

Henry Chin, trưởng bộ phận nghiên cứu thị trường châu Á của CBRE, đối thủ cạnh tranh của Newmark, cho biết thêm phần lớn các nước châu Á đang chứng kiến ​​một phiên bản nhẹ nhàng hơn của vòng xoáy giá nhà và tỷ giá. Ví dụ, Ấn Độ đã tăng lãi suất chỉ từ 4% lên 5%, với lạm phát khoảng 7%.

Các nhà đầu tư nhận thấy rõ điều này. Ông nói: “Chúng tôi thấy nhà đầu tư quan tâm hơn đến Ấn Độ trong hai hoặc ba tháng qua. Áp lực lạm phát nhìn chung không quá tệ ở khu vực châu Á - Thái Bình Dương”.

Giá bất động sản Singapore tiếp tục tăng cao, đạt mức 3% trong quý 2 năm nay. Trong khi đó, thị trường đối thủ là Hồng Kông đã chứng kiến giá giảm 4% trong năm qua.

Nhìn từ góc độ vĩ mô, các thị trường mới nổi có thể đảo vị trí cho các thị trường phát triển, nếu không thể giảm sự mất cân bằng giữa nguồn cung và nhu cầu trong quá trình tự điều chỉnh. Trong khi đó, các thị trường bất động sản lâu đời như Úc và Canada được dự báo sẽ chứng kiến mức sụt giảm nhiều nhất thế giới.

“Lần này, bong bóng bất động sản đang xuất hiện ở các nước phát triển”, bà Chen nói. “Phần lớn trong số 20 nghìn tỷ USD để nới lỏng định lượng tại các quốc gia này đã đổ vào thị trường nhà ở. Tuy nhiên, các thị trường mới nổi cũng sẽ có những khó khăn nhất định cần giải quyết”.

(Nguồn Cafeland)

“Bom nợ” trái phiếu bất động sản Trung Quốc (22.08.2022)

Ít nhất 736 tỷ USD nợ trái phiếu của doanh nghiệp bất động sản Trung Quốc đang đối mặt với khả năng bị tái cơ cấu hoặc giảm giá trị.

Làn sóng vỡ nợ
Nếu như năm 2019, các công ty phát triển địa ốc Trung Quốc huy động được hơn 83 tỷ USD trái phiếu trong 230 đợt phát hành, thì từ nửa sau năm 2020 đến nay, số vụ vỡ nợ dần tăng nhanh và hơn 100 tỷ USD giá trị vốn hóa thị trường của các doanh nghiệp bất động sản đã “bốc hơi”.
Bắc Kinh sẽ cần triển khai một chiến lược giải cứu quy mô lớn để chấm dứt cuộc khủng hoảng niềm tin của nhà đầu tư Bất động sản và người mua nhà.
Chính sách “3 giới hạn đỏ” và khẩu hiệu “thịnh vượng chung” nhằm thu hẹp khoảng cách giàu - nghèo của Trung Quốc đã đặt ra những tiêu chuẩn mà các công ty địa ốc phải đáp ứng để có thể vay nợ thêm. Đặc biệt, quy trình tập trung cho việc mua đất ở nhiều thành phố khiến chỉ những doanh nghiệp lớn nhất mới có đủ khả năng mua đất dự trữ cho các dự án trong tương lai.

Ban đầu, nhiều người tin rằng, các chính sách mới là cách để Chính phủ đảm bảo cho sự phát triển bền vững của ngành bất động sản, vốn giữ vai trò như một nguồn tăng trưởng kinh tế chủ chốt. Nhưng rồi, họ nhận ra rằng, thị trường bất động sản đang bị siết chặt kiểm soát, nhất là việc vay nợ, trong bối cảnh khối nợ doanh nghiệp và giá nhà tăng cao.

Thị trường bất động sản Trung Quốc dần lao dốc vì chính sách mới cũng như ảnh hưởng bởi dịch Covid-19 và tốc độ tăng trưởng kinh tế chậm lại. Tính đến nay, doanh số bán nhà của 100 công ty bất động sản lớn nhất Trung Quốc đã giảm 12 tháng liên tiếp.

Vụ vỡ nợ của Evergrande tháng 12/2021 làm dấy lên nỗi lo về sự sụp đổ của ngành địa ốc Trung Quốc, nhưng vụ vỡ nợ 2 tháng trước của Fantasia Holdings Group Co. - một công ty nhỏ hơn nhiều, cũng đã cho thấy tình hình rất tồi tệ.

Công ty này vỡ nợ trái phiếu USD chỉ vài ngày sau khi thanh toán một lô trái phiếu phát hành riêng lẻ và vài tuần trước đó tuyên bố rằng công ty có đủ vốn. Sau Evergrande, nhiều hãng bất động sản lớn khác cũng lâm vào tình trạng vỡ nợ như Fantasia, Kaisa.

Số vụ vỡ nợ trong ngành lập kỷ lục trong năm 2021 (hơn 20 công ty) và được dự báo lập kỷ lục mới trong năm 2022. Tính từ đầu năm 2022 đến nay, một số công ty phát triển nhà đất thuộc hàng lớn nhất của Trung Quốc đã vỡ nợ tổng cộng 25 tỷ USD.

Sự đình trệ của các dự án bất động sản khiến nhiều người mua nhà ngừng thanh toán, càng khiến chủ đầu tư lao đao.

Nhà đầu tư thua lỗ
Lợi suất trái phiếu bất động sản đang ở mức cao kỷ lục, hơn 25%, nhưng lợi nhuận âm suốt 11 tháng liên tiếp, chuỗi thua lỗ dài kỷ lục, vì giá trái phiếu lao dốc.

Trái phiếu của Evergrande có thời gian đáo hạn năm 2025 từng là một trong những trái phiếu có tính thanh khoản cao nhất và được giao dịch nhiều nhất trên thế giới với thị giá lên tới 1,05 USD/1 USD mệnh giá, nhưng hiện được giao dịch với giá 0,07 USD.

Theo ước tính của Bloomberg, ít nhất 736 tỷ USD nợ trái phiếu của các doanh nghiệp bất động sản Trung Quốc đang đối mặt với khả năng bị tái cơ cấu hoặc giảm giá trị khi được thanh toán cho nhà đầu tư.

Đáng lưu ý, Trung Quốc đang cân nhắc kế hoạch thu hồi những lô đất còn bỏ trống của các công ty bất động sản mất thanh khoản, sau đó đem bán để cấp vốn cho việc hoàn thiện những dự án dang dở. Nếu kế hoạch này được phê chuẩn, các chủ nợ trái phiếu sẽ mất cơ hội lấy lại tiền thông qua một trong những tài sản giá trị nhất của doanh nghiệp địa ốc.

Quỹ đầu tư trái phiếu Trung Quốc lợi suất cao của Công ty Quản lý đầu tư Fidelity International Ltd. lỗ hơn 37% từ đầu năm 2020 đến nay và lượng tài sản mà Quỹ quản lý giảm còn 985 triệu USD, giảm quá nửa so với giữa năm 2021. Tương tự, quỹ đầu tư của Value Partners Group Ltd. lỗ 32%.

Nhiều quỹ đầu tư trái phiếu bất động sản Trung Quốc đang đối mặt với tình trạng rút vốn của nhà đầu tư, sau khi hứng chịu thua lỗ nghiêm trọng.

Ngành bất động sản cùng với các ngành liên quan như xây dựng và vật liệu xây dựng hiện chiếm hơn một phần tư GDP Trung Quốc.

Theo Hãng tin Reuters, Trung Quốc đang lên kế hoạch thành lập một quỹ bất động sản nhà nước nhằm giúp các công ty địa ốc vượt qua cuộc khủng hoảng nợ hiện nay. Ban đầu, Quỹ sẽ có quy mô 80 tỷ Nhân dân tệ (khoảng 11,7 tỷ USD), trong đó Ngân hàng Xây dựng Trung Quốc đóng góp 50 tỷ Nhân dân tệ, đến từ công cụ cho vay của Ngân hàng Trung ương Trung Quốc.

(Nguồn https://www.tinnhanhchungkhoan.vn/bom-no-trai-phieu-bat-dong-san-trung-quoc-post304090.html)

Người Trung Quốc kẹt trong nợ nần vì mua nhà (25.07.2022)

Nhiều người Trung Quốc phải giảm chi tiêu, hoãn cưới, hủy kế hoạch kinh doanh vì vay mua nhà khi thị trường bất động sản khủng hoảng.

Khủng hoảng bất động sản tại Trung Quốc đang gây ra cú sốc cho giới trung lưu nước này, làm lung lay niềm tin rằng nhà đất là cách tích lũy tài sản chắc ăn. Khi các dự án bất động sản trên cả nước đình trệ và giá nhà đi xuống, nhiều người mua nhà tại Trung Quốc đã phải giảm chi tiêu, hoãn cưới và nhiều quyết định quan trọng khác. Một số thậm chí ngừng trả nợ vay ngân hàng để phản đối các dự án bị đình trệ.

Peter đã phải từ bỏ kế hoạch mở công ty và mua một chiếc BMW 5 series sau khi dự án có căn nhà trị giá 2 triệu nhân dân tệ (300.000 USD) của anh tại Trịnh Châu (Hà Nam) bị Tập đoàn China Aoyuan dừng lại. Giờ anh ngập trong khối nợ vay mua nhà chiếm tới 90% thu nhập khả dụng mỗi tháng, mà căn nhà có thể chẳng bao giờ được nhận.

"Tôi biết mọi khoản đầu tư đều đi kèm rủi ro và bạn phải trả giá cho lựa chọn của mình", Peter nói, "Nhưng người mua nhà không có lỗi và không đáng nhận hậu quả này".
Một dự án chưa hoàn thiện của Evergrande tại Vũ Hán (Trung Quốc).
Anh là một trong hàng trăm nghìn người mua nhà Trung Quốc tại hơn 90 thành phố tham gia tẩy chay trả nợ ngân hàng khi các công ty xây dựng như Aoyuan hay China Evergrande dừng dự án. Việc này đang đe dọa ổn định kinh tế - chính trị tại Trung Quốc. Khoảng 70% tài sản của giới trung lưu Trung Quốc là nằm trong địa ốc.

Giới chức Trung Quốc đang gấp rút tìm cách giải quyết. Một số đề xuất gia hạn thời gian trả nợ. Chính quyền địa phương và các ngân hàng cũng được đề nghị vào cuộc giải cứu các dự án.

Việc xây dựng bị đình trệ ảnh hưởng đến số nhà trị giá 4.700 tỷ nhân dân tệ tại Trung Quốc. Kristy Hung - nhà phân tích tại Bloomberg Intelligence ước tính cần đến 1.400 tỷ nhân dân tệ, tương đương 1,3% GDP nước này, để hoàn thiện chúng.

Thị trường nhà đất Trung Quốc đặc trưng bởi việc các căn nhà được bán trước khi xây xong. Việc trả nợ vay mua nhà cũng bắt đầu ngay sau lần đặt cọc đầu tiên. Số tiền trả trước này đã thổi bùng cơn sốt địa ốc tại Trung Quốc, do nó cho phép các hãng khởi công dự án mới.

Dù việc các dự án bất động sản bị đình trệ không phải chuyện hiếm gặp ở Trung Quốc, mức độ biến động lần này là chưa từng có tiền lệ. Việc này diễn ra trong thời điểm nền kinh tế chậm lại sau hơn 2 năm quay cuồng trong Covid-19. Chủ tịch Trung Quốc Tập Cận Bình cũng đang siết kiểm soát các doanh nghiệp tư nhân nhằm thực hiện chính sách "thịnh vượng chung". Những việc này đã đẩy tỷ lệ thất nghiệp trong giới trẻ lên kỷ lục.

Giá nhà tại Trung Quốc đã giảm 10 tháng liên tục. Trong khi đó, thu nhập khả dụng bình quân lại giảm 5 quý liên tiếp. Khối nợ tích tụ suốt thập kỷ qua khiến tỷ lệ nợ hộ gia đình trên GDP tương đương 61,6% tính đến cuối năm ngoái. Con số này năm 2011 chỉ là 27,8%.

Hong Hao - cựu chiến lược gia Trung Quốc tại Bocom International Holdings cho rằng việc từ chối trả nợ ngân hàng sẽ càng khiến doanh số bán nhà và giá nhà chịu sức ép, từ đó lan truyền hiệu ứng tiêu cực ra khắp nền kinh tế.

"Tôi không nghĩ đây là ván cược tốt", Hong nhận xét về thị trường bất động sản, "Nhiều người nghĩ rằng giá nhà sẽ không bao giờ giảm. Nhưng thực tế đang chứng minh điều ngược lại".

Tại Trung Quốc, người dân thường mất nhiều năm tiết kiệm mới mua được nhà. Giá một căn nhà ở trung tâm thành phố lên tới hàng triệu nhân dân tệ. Các đôi vợ chồng trẻ thường phải dựa vào cha mẹ hoặc ông bà để có tài chính mua nhà.

Li - một nhân viên kỹ thuật - hiện mất một phần ba tháng lương để trả tiền vay mua nhà (4.000 nhân dân tệ một tháng) trong dự án đã đình trệ của Evergrande tại Vũ Hán. Năm nay, thu nhập của anh còn bị giảm 25%.

Li cho biết anh cảm thấy "lo sợ" với tương lai và ngại bắt đầu một mối quan hệ vì chưa chắc đã có nhà. Tại Trung Quốc, có nhà riêng được coi là tiêu chuẩn để kết hôn.

Một số người mua nhà đã tìm đến tòa án. Guo - người mua một dự án của Evergrande tại Hà Nam - đã kiện ngân hàng sau khi dự án này bị dừng lại năm ngoái và ngân hàng không chuyển tiền theo đúng kế hoạch vào một tài khoản ủy thác để xây dựng. "Nếu ngân hàng và hãng bất động sản phạm luật, tại sao người mua lại phải trả tiền?", anh nói.

Dù vậy, không phải ai cũng sẵn sàng kiện cáo hay biểu tình. Tom - người mua một dự án của Evergrande tại Cảnh Đức Trấn năm 2021 - vẫn trả nợ đúng kế hoạch vì sợ ảnh hưởng đến điểm tín dụng. Anh tự tin chính quyền địa phương sẽ giúp dự án hoàn thiện.

Nhưng nhiều người khác, đặc biệt là người già, không có nhiều thời gian để chờ đợi. Liu - một người về hưu với mức lương 3.500 nhân dân tệ một tháng tại Cảnh Đức Trấn - không đủ điều kiện vay ngân hàng và đã dùng 800.000 nhân dân tệ tiền tiết kiệm để mua một căn hộ. Ông đã đến công trường 2 lần và chẳng thấy nơi này có động tĩnh gì.

"Điều tốt nhất chúng tôi có thể trông chờ là chính phủ vào cuộc", Liu cho biết, "Nhưng nói thật là hy vọng đó xa vời lắm".
(Nguồn: https://vnexpress.net/nguoi-trung-quoc-ket-trong-no-nan-vi-mua-nha-4491682.html)

Trung Quốc lập quỹ 44 tỷ USD cứu ngành bất động sản (25.07.2022)

Reuters cho biết các ngân hàng Trung Quốc sẽ cùng lập quỹ để giúp các hãng bất động sản giải quyết cuộc khủng hoảng nợ hiện tại.
Trung Quốc lập quỹ 44 tỷ USD cứu ngành bất động sản
Reuters trích nguồn tin thân cận cho biết Trung Quốc sẽ lập một quỹ bất động sản để giúp các hãng địa ốc vượt qua cuộc khủng hoảng nợ hiện tại. Quy mô mục tiêu của quỹ này là 300 tỷ nhân dân tệ (44 tỷ USD). Đây là động thái lớn đầu tiên của Bắc Kinh kể từ năm ngoái nhằm giải cứu ngành này.

Quỹ này sẽ được dùng để mua lại các dự án nhà dang dở, và hoàn thiện việc xây dựng. Sau đó, các dự án này sẽ cho cá nhân thuê lại, nhằm thúc đẩy mảng nhà ở cho thuê.

Trong giai đoạn đầu, quỹ này sẽ được rót 80 tỷ nhân dân tệ (gần 12 tỷ USD), với sự tham gia của Ngân hàng Trung ương Trung Quốc (PBOC) và Ngân hàng Xây dựng Trung Quốc. Nếu mô hình này có hiệu quả, các ngân hàng khác sẽ tham gia, nâng quy mô mục tiêu lên 200-300 tỷ nhân dân tệ, nguồn tin trên cho biết.

Là trụ cột quan trọng của nền kinh tế lớn thứ hai thế giới, nhưng từ năm ngoái, lĩnh vực bất động sản Trung Quốc liên tiếp chứng kiến các cuộc khủng hoảng. Gần đây nhất là cuộc tẩy chay thanh toán tiền vay mua nhà với các dự án đình trệ trong tháng này, khiến các nhà chức trách thêm đau đầu.

Doanh số bán nhà tại Trung Quốc vẫn ảm đạm và ít có dấu hiệu phục hồi trong bối cảnh Covid-19 hoành hành, tỷ lệ thất nghiệp tăng và thời gian giao nhà thiếu chắc chắn. Trong 5 tháng đầu năm, doanh số bán nhà giảm 23,6% so với cùng kỳ năm ngoái.

Trên thị trường tài chính, các nhà đầu tư lo ngại sẽ có thêm nhiều vụ vỡ nợ. Hãng bất động sản Shimao tháng này đã lỡ hạn thanh toán với lô trái phiếu trị giá một tỷ USD. Họ cho rằng nguyên nhân là "những thay đổi đáng kể với môi trường vĩ mô của lĩnh vực bất động sản".

Ngay cả Greenland, công ty vốn sở hữu các dự án uy tín trên thế giới, cũng bị ảnh hưởng. Tháng trước, hãng này đã bị S&P Global hạ xếp hạng xuống "vỡ nợ có chọn lọc".

(Nguồn: https://vnexpress.net/trung-quoc-lap-quy-44-ty-usd-cuu-nganh-bat-dong-san-4491936.html)

Làn sóng dừng trả nợ vay mua nhà ở Trung Quốc nguy hiểm đến đâu? (22.07.2022)

Việc khách hàng vay mua nhà ngừng trả nợ các dự án đình trệ không gây rủi ro hệ thống nhưng vẫn khiến ngân hàng nhỏ tổn thương.

Phân tích của DBS Group mới đây cho biết, lĩnh vực ngân hàng của Trung Quốc có đủ vùng đệm để ngăn chặn các khoản nợ xấu. Làn sóng dừng thanh toán của người vay mua nhà cũng chủ yếu diễn ra ở các thành phố nhỏ. Do đó, vấn đề có thể được tháo gỡ nếu các cơ quan quản lý tài chính giải quyết nguyên nhân dẫn đến bất bình của người vay.

Cụ thể, hệ thống ngân hàng của Trung Quốc đại lục có khả năng hấp thụ 7.500 tỷ nhân dân tệ (tương đương 1.100 tỷ USD) khoản vay trước khi gây ra rủi ro hệ thống. Con số này nhiều hơn rất đáng kể so với tổng dư nợ các khoản vay mua nhà liên quan đến đợt tẩy chay thanh toán là gần 1.100 tỷ nhân dân tệ, theo tính toán của DBS Group.

"Rủi ro có hệ thống khó xảy ra và tác động đến thu nhập không lớn như hình dung", nhóm phân tích dẫn đầu bởi chuyên gia Manyi Lu, đánh giá. Trong trường hợp xấu nhất, khi các ngân hàng phải gánh toàn bộ nợ xấu, nó sẽ chiếm khoảng 4-5% thu nhập cả năm của họ trong năm nay. Trong khi đó, kịch bản xấu nhất mà các ngân hàng có thể quản lý được với nợ xấu là 9,5%.

Đánh giá lạc quan này được công bố đầu tuần, sau khi giới chức quản lý ngân hàng Trung Quốc cuối tuần trước yêu cầu các nhà băng nới lỏng tín dụng cho các nhà phát triển bất động sản tin cậy để có đủ tiền hoàn thiện dự án.

Động thái này nhằm giải quyết sự bất bình của những người vay ngân hàng để mua nhà nhưng dự án liên tục bị chậm tiến độ trong thời gian dài, dẫn đến làn sóng tẩy chay thanh toán nợ liên quan đến hơn 230 dự án tại khoảng 86 thành phố của Trung Quốc.

Kể từ tuần trước, ít nhất 15 ngân hàng tại Trung Quốc đã thông báo về việc có nằm trong làn sóng tẩy chay này. Tuy nhiên, hầu hết cho hay chỉ bị ảnh hưởng 0,01% trong tổng dư nợ cho vay thế chấp của mình.
Một người phụ nữ đi dạo gần một khu dân cư đang xây dựng ở Bắc Kinh.
Tuy nhiên, các chuyên gia vẫn cảnh giác rằng cuộc khủng hoảng này vẫn có nguy cơ gây ra một số rủi ro cho các nhà băng. Đồng thời, khiến họ do dự hơn trong việc cho vay với một số lĩnh vực, làm gia tăng áp lực lên quá trình phục hồi kinh tế vốn đã chậm lại còn 0,4% trong quý II.

Trong một kịch bản như vậy, các ngân hàng nhỏ đặc biệt dễ bị tổn thương. "Các nhà băng địa phương và quy mô nhỏ tại những nơi kém phát triển có mức độ tiếp xúc lớn và tập trung với các chủ đầu tư đang gặp khó khăn. Họ có khả năng dễ bị tổn thương nhất, vì hầu hết các chủ đầu tư đã gặp khó khăn kể từ nửa cuối năm 2021 và đều có các dự án ở các thành phố cấp thấp", Fitch Ratings nhận định.

Các ngân hàng nhỏ ở Trung Quốc đã công bố kết quả kinh doanh quý II. Cho đến nay, hầu hết đều báo cáo tỷ lệ nợ xấu (NPL) thấp hơn. Ngân hàng Thương mại Nông thôn Giang Âm Giang Tô ghi nhận tỷ lệ nợ xấu giảm 0,34 điểm phần trăm, xuống 0,98%.

Tỷ lệ nợ xấu của Ngân hàng Giang Tô đã giảm 0,1 điểm phần trăm, xuống 0,98% so với cùng kỳ 2021. Ngân hàng Thương mại Nông thôn Vô Tích (Giang Tô), cho biết tỷ lệ nợ xấu đã giảm xuống còn 0,87% trong nửa đầu năm, từ mức 0,93%.

Ngân hàng Nam Kinh, Ngân hàng Hàng Châu, Ngân hàng Thương mại Nông thôn Trương Gia Cảng và Ngân hàng Thương mại Nông thôn Tô Châu Giang Tô cũng báo cáo mức giảm nhẹ từ 0,01% đến 0,07%.

Dong Ximiao, chuyên gia ngân hàng kỳ cựu và là nhà nghiên cứu chính của Công ty Tài chính Tiêu dùng Liên hiệp, cho biết hầu hết tổ chức tài chính có rủi ro cao được các cơ quan quản lý xác định là các hợp tác xã tín dụng nông thôn và ngân hàng cấp thị trấn, chiếm 91,4% các tổ chức cho vay dễ bị tổn thương trên cả nước vào năm 2021.

"Do xu hướng đi xuống của nền kinh tế toàn cầu và tác động của đại dịch, rủi ro ở một số khu vực và lĩnh vực đã tích lũy thêm. Những rủi ro này đang tràn vào nền kinh tế thực và vào lĩnh vực tài chính, khiến một số tổ chức đối diện rủi ro cao", ông nói.

Dù hệ thống ngân hàng sẽ hấp thụ được khủng hoảng, bảng cân đối kế toán ngày càng xấu đi của các chính quyền địa phương - nơi mà việc bán đất cho các nhà phát triển bất động sản là nguồn thu lớn, theo các chuyên gia.

Mặc dù tình trạng mắc nợ khác nhau giữa các địa phương, cuộc khủng hoảng đủ nghiêm trọng để cơ quan xếp hạng S&P cảnh báo rằng các thành phố tại Trung Quốc phải đối mặt với một "khó khăn" khi doanh thu từ bán đất giảm và tốn chi phí lớn của việc phong tỏa chống dịch.

"Chúng tôi tính toán rằng 10% đến 30% chính quyền địa phương và khu vực sẽ vượt qua ngưỡng an toàn về rủi ro tài khóa vào cuối năm 2022", Nhóm chuyên gia S&P nhận định. Việc vượt ngưỡng này đồng nghĩa với trạng thái họ có thể không trả được nợ và có thể bị áp dụng các biện pháp đặc biệt từ trung ương.

Trong khi đó với cấp chính phủ, Dan Wang, Kinh tế trưởng tại Ngân hàng Hang Seng (Thượng Hải), cho biết các nhà hoạch định chính sách ở Bắc Kinh đang đối mặt với một "tình thế tiến thoái lưỡng nan lớn" trong việc giải quyết cuộc khủng hoảng người mua nhà.

Theo ông, 80% nhà ở dân cư của Trung Quốc được xây dựng bằng các chương trình trả trước. Vì vậy, ngay cả khi ngân hàng trung ương muốn cứu vãn lĩnh vực này, sẽ không thể làm như vậy mà không giảm lãi suất vay thế chấp.

"Họ cũng sẽ cần phải tìm cách để giảm bớt áp lực nợ cho các công ty bất động sản mà không chính thức nới lỏng 'ba lằn ranh đỏ', một chính sách nghiêm ngặt nhằm hạn chế nợ của các nhà phát triển bất động sản. Điều này rất khó", Dan Wang nói.

Hiện doanh số bán nhà vẫn ở trong tình trạng ảm đạm và ít có dấu hiệu phục hồi trong bối cảnh Covid, tỷ lệ thất nghiệp gia tăng và sự không chắc chắn về thởi gian giao nhà. Từ tháng 1 đến tháng 5, doanh số đã giảm 23,6% so với cùng kỳ 2021.

Trên thị trường tài chính, các nhà đầu tư lo ngại rằng sẽ có thêm nhiều vụ vỡ nợ. Những lo ngại đã khiến giá trị trái phiếu do các công ty bất động sản bán ra giảm mạnh trong tuần trước, cùng với cổ phiếu bất động sản trên thị trường chứng khoán.

Nhà phát triển Shimao trong tháng này đã bỏ lỡ khoản thanh toán cho trái phiếu trị giá một tỷ USD, đổ lỗi cho "những thay đổi đáng kể với môi trường vĩ mô của lĩnh vực bất động sản". Giá trái phiếu đến hạn vào năm 2024 của Country Garden, nhà phát triển lớn nhất, giảm xuống dưới 50 cent.

Ngay cả Greenland, vốn sở hữu các dự án uy tín trên thế giới, cũng bị ảnh hưởng. Tháng trước, công ty đã bị S&P Global hạ cấp xuống "vỡ nợ có chọn lọc", sau khi gia hạn thời gian đáo hạn của trái phiếu 500 triệu USD thêm một năm.
(Nguồn: https://vnexpress.net/lan-song-dung-tra-no-vay-mua-nha-o-trung-quoc-nguy-hiem-den-dau-4490151.html)

Tuần khủng hoảng của bất động sản Trung Quốc (16.07.2022)

Chỉ trong vài ngày, làn sóng ngừng trả nợ vay mua nhà bùng lên tại Trung Quốc, đe dọa cả ngành bất động sản và tài chính nước này.

Bất động sản đóng góp khoảng một phần tư GDP Trung Quốc, cho thấy tầm quan trọng của lĩnh vực này với nền kinh tế lớn nhì thế giới. Tuy nhiên, chỉ trong vài ngày, các dấu hiệu căng thẳng trên thị trường địa ốc Trung Quốc liên tiếp xuất hiện, làm chao đảo thị trường tín dụng trong nước, đồng thời kéo tụt giá cổ phiếu ngân hàng và vật tư xây dựng.

Theo China Real Estate Information, tính đến ngày 13/7, người mua nhà đã ngừng thanh toán tiền vay tại ít nhất 100 dự án thuộc hơn 50 thành phố. Hôm 11/7, con số này mới là 28 dự án, nhưng sau đó nhanh chóng tăng lên 58 dự án ngày 12/7, Jefferies Financial Group cho biết.

Khủng hoảng khiến nhà chức trách tổ chức họp khẩn với các ngân hàng lớn để bàn giải pháp. Một số nhà băng đã có kế hoạch thắt chặt cho vay mua nhà ở các thành phố có rủi ro cao.

Theo Washington Post, tầng lớp trung lưu của Trung Quốc được đánh giá là "những khách hàng tuyệt vời". Họ thanh toán tiền vay hàng tháng một cách nghiêm túc. Hệ thống chấm điểm tín dụng xã hội (SCS) của chính phủ cũng vận hành rất tốt. Việc có nợ xấu sẽ khiến công dân bị hạ bậc trong SCS. Vậy điều gì đã khiến họ chán nản và sẵn sàng chịu mất điểm để từ chối trả nợ?
Một khu dân cư ở Thượng Hải, Trung Quốc.
Giới phân tích cho rằng người mua nhà tại đây có đủ lý do để tức giận. Hầu hết dự án trì trệ mà họ từ chối thanh toán tiếp đều thuộc các nhà phát triển đã vỡ nợ hoặc phải xin gia hạn trả nợ. Hãng môi giới CLSA ước tính số khoản vay trị giá khoảng 840 tỷ nhân dân tệ đang bị chôn trong các khu đất bỏ hoang trên khắp đất nước.

Tập đoàn Evergrande hiện đóng góp 35% dự án trong số bị tẩy chay thanh toán, theo CLSA. Ví dụ như một dự án ở tỉnh Giang Tô, khởi công trước đại dịch nhưng viêc xây dựng đã dừng lại từ tháng 8/2021, khi giá trị bất động sản ở khu vực lân cận đã giảm khoảng 10%.

Còn theo Nomura Holdings, việc từ chối thanh toán các khoản vay bắt nguồn từ thực tế phổ biến ở Trung Quốc, là bán nhà trước khi chúng xây xong. Niềm tin về khả năng hoàn thành các dự án đang yếu đi, khi mối lo về dòng tiền của các nhà phát triển ngày càng tăng.

Ước tính của nhóm chuyên gia tại Nomura cho thấy các hãng bất động sản Trung Quốc mới giao được khoảng 60% số nhà họ đã mở bán giai đoạn 2013-2020. Trong giai đoạn đó, các khoản vay thế chấp của Trung Quốc đã tăng 26.300 tỷ nhân dân tệ. Công ty chứng khoán GF dự kiến 2.000 tỷ nhân dân tệ dư nợ cho vay thế chấp có thể bị ảnh hưởng bởi đợt tẩy chay này.

Tình hình hiện tại trái ngược với sự lạc quan đầu năm nay, khi nhà đầu tư kỳ vọng việc nới lỏng quy định kiểm soát có thể ngăn chặn khủng hoảng nợ trong ngành bất động sản. Hiện tại, nhà đầu tư thậm chí lo sợ trước chính sách phong tỏa chống dịch và làn sóng người mua nhà từ chối trả tiền vay ngân hàng.

Nỗi lo lớn hơn là việc mất niềm tin vào bất động sản sẽ gây sức ép lên nền kinh tế và hệ thống tài chính của Trung Quốc. Các nhà băng nước này hiện ghi nhận 46.000 tỷ nhân dân tệ (6.800 tỷ USD) nợ thế chấp và 13.000 tỷ nhân dân tệ cho vay các hãng bất động sản.

"Bất động sản ngày càng trở nên tồi tệ. Cuối cùng, nó sẽ lan sang lĩnh vực tài chính, do phần lớn tài sản thế chấp là bất động sản", Craig Botham, kinh tế trưởng phụ trách Trung Quốc tại Pantheon Macroeconomics đánh giá.
Chỉ số CSI 300 Banks - theo dõi nhóm cổ phiếu nhóm ngân hàng - lao dốc.
Ngoài việc cổ phiếu ngân hàng xuống thấp nhất kể từ tháng 3/2020, tình trạng hỗn loạn tuần này cũng tác động đến thị trường trái phiếu. Lợi suất trung bình với trái phiếu 'rác' (thuộc nhóm không khuyến khích đầu tư) phát hành bằng USD của Trung Quốc đã tăng lên gần 26%. Những trái phiếu này chủ yếu của các hãng bất động sản.

Chính sách "Zero Covid" đang khiến tình hình thêm trầm trọng, vì nó làm giảm nhu cầu bất động sản và làm chậm hoạt động kinh tế. Phong tỏa vẫn phổ biến tại Trung Quốc. Một đợt bùng phát gần đây ở Thượng Hải cũng làm dấy lên lo ngại thành phố này có thể đang hướng tới một đợt phong tỏa mới.

Trong hai thập kỷ qua, thị trường nhà ở Trung Quốc từ chỗ vững chắc đã chuyển dần sang tình trạng lung lay. Giá nhà giảm 10 tháng liên tiếp khi chính phủ siết tín dụng bất động sản, làm tăng chi phí với các hãng địa ốc và gây ra làn sóng vỡ nợ kỷ lục. Doanh số bán nhà giảm 41,7% trong tháng 5/2022 so với cùng kỳ 2021.

Craig Botham - nhà phân tích tại Pantheon Macroeconomics cho biết khoảng 70% của cải hộ gia đình Trung Quốc được cất giữ trong bất động sản. Ngành này chiếm 30-40% dư nợ cho vay của ngân hàng. Còn tiền bán đất đóng góp 30-40% thu ngân sách của chính quyền địa phương.

"Nếu xu hướng người mua nhà ngừng thanh toán lan rộng, không chỉ sức khỏe của hệ thống tài chính bị đe dọa, mà các vấn đề xã hội cũng sẽ nảy sinh trong bối cảnh kinh tế đi xuống hiện nay", Betty Wang - nhà kinh tế cấp cao tại ANZ nhận định.

Ít nhất 10 ngân hàng đã gấp rút trấn an các nhà đầu tư rằng rủi ro từ các khoản cho vay đối với người mua nhà là có thể kiểm soát được. Ngân hàng Nông nghiệp Trung Quốc cho biết họ có 660 triệu nhân dân tệ khoản vay quá hạn đối với các căn nhà chưa hoàn thiện. Ngân hàng Công nghiệp thì ước tính 1,6 tỷ nhân dân tệ cho vay thế chấp chịu tác động.

Cuộc khủng hoảng lần này cũng sẽ là phép thử cho khả năng kiểm soát tác động của giới chức. Đầu năm nay, Trung Quốc đã lập một quỹ bình ổn để hỗ trợ các công ty tài chính gặp khó khăn khi rủi ro đối với nền kinh tế gia tăng.
(Nguồn: https://vnexpress.net/tuan-khung-hoang-cua-bat-dong-san-trung-quoc-4487950.html)

KhungHoangBDSTrungQuoc